Konut Kredisi Masrafları 2026: Kalem Kalem Tutarlar

Kısa cevap: Konut kredisi masrafları altı ana kalemden oluşur: ekspertiz, kredi tahsis ücreti, ipotek tesisi, zorunlu deprem sigortası (DASK), tapu harcı ve tapu döner sermaye ücreti. Tahsis ücreti yasal olarak kredi anaparasının binde 5'ini aşamaz. Ekspertizde ve ipotekte banka yalnızca üçüncü kişilere ödediği tutarı size yansıtabilir. 2026'da 150 m²'nin altındaki bir dairenin ekspertizi, asgari tarifeyle KDV ve paylar dahil en az 20.101 TL tutuyor. Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin %2'si. Konut sigortası ve hayat sigortası zorunlu değildir. Aşağıdaki örnekte 2.000.000 TL'lik daireye 1.000.000 TL kredi kullanan alıcının cebinden, peşinatın üstüne yaklaşık 80.000 TL çıkıyor.

Bu rehber, kredi başvurusundan önce "peşinattan başka ne kadar nakit lazım?" sorusuna kalem kalem cevap arayan ev alıcısı içindir.

Özet kutusu:

• Tahsis ücreti (dosya masrafı): en fazla kredi tutarının binde 5'i. 1.000.000 TL'de bu 5.000 TL eder.
• Ekspertiz: SPK'nın 2026 asgari tarifesi 149 m²'ye kadar 16.500 TL + KDV + 301 TL pay. Kredi çıkmasa da ödenir.
• İpotek: konut finansmanı ipoteği harçtan istisnadır. Tapu döner sermayesi ve bankanın yansıttığı ücret kalır.
• Tapu harcı: alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 (%2).
• DASK zorunludur. Konut ve hayat sigortası yalnızca sizin açık talebinizle yapılabilir.
• Masraflar konut kredisine ayrı kalem olarak eklenmez. Peşinatın üstüne nakit planlayın.

Konut Kredisi Masrafları Tablosu (2026)

Masrafların bir kısmı krediden, bir kısmı tapu devrinden doğar. Kredisiz alımda da ödenen tapu harcı ve satış döner sermayesi, aynı gün ve nakit istendiği için bu tabloda yer alıyor.

Bankaların kendi ücret kalemlerini Ziraat Bankası, VakıfBank, İş Bankası, Yapı Kredi ve QNB konut kredisi sayfalarında ayrı ayrı görebilirsiniz.

Ekspertiz Ücreti 2026: Ne Kadar, Neden Geri Alınmaz?

Banka, vereceği kredi tutarını belirlemek için konutu lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketine değerletir. Bu rapor mevzuat gereği zorunludur ve bedelini tüketici öder. Ücretin alt sınırını, Sermaye Piyasası Kurulu'nun her yıl yayımladığı asgari ücret tarifesi belirler. 31 Aralık 2025'te Resmî Gazete'de yayımlanan 2026 tarifesinde bağımsız bölüm niteliği kazanmış konutlar için tutarlar şöyle:

Bu tutarlara KDV dahil değildir (genel oran %20). Her rapora ayrıca 176 TL Gayrimenkul Bilgi Merkezi payı ve 125 TL Birlik payı eklenir. Bağımsız bölüm niteliği kazanmamış müstakil yapılarda (köy ve kırsal mahalle hariç) ücretler %10 artırılarak uygulanır.

Örnek: 100 m² brüt daire için 16.500 TL + %20 KDV (3.300 TL) + 301 TL pay = yaklaşık 20.100 TL.

Tarife asgari olduğu için bankanın yansıttığı tutar daha yüksek olabilir. Örneğin QNB'nin konut kredisi sayfasındaki maliyet tablosunda ekspertiz ücreti 7 Ekim 2026 itibarıyla 23.202,11 TL olarak yer alıyor.

Ekspertizle ilgili üç kural:

1. Kredi çıkmasa da ödenir. SPK esaslarına göre değerleme ücretinin ödenmesi, kredi işleminin tamamlanması dahil hiçbir şarta bağlanamaz. TCMB tebliği de reddedilen kredi taleplerinde üçüncü kişilere ödenen ücretlerin alınabileceğini kabul eder.
2. Ücret, çıkan değere bağlı değildir. Rapor düşük de çıksa yüksek de çıksa ücret aynıdır. Ancak düşük çıkan değer peşinatınızı büyütür; bu hesabı konut kredisi peşinat oranı rehberinde örnekledik.
3. Banka fazlasını alamaz. Ekspertiz ve ipotek işlemlerinde banka yalnızca üçüncü kişilere ödediği tutarı yansıtabilir. Raporun bir örneğini isteyebilirsiniz; Ziraat Bankası'nın sözleşme öncesi bilgi formu bunu açıkça yazar.

Kredi Tahsis Ücreti ve Binde 5 Sınırı

TCMB'nin 2020/7 sayılı tebliği, tüketici ve konut finansmanı kredilerinde tahsis ücreti dışında istihbarat ücreti, kredi işlem fişi ücreti, ödeme planı değiştirme ücreti gibi "her ne ad altında olursa olsun" başka bir ücret alınmasını yasaklar. Tahsis ücretine de tavan koyar: kullandırılan kredi anaparasının binde 5'i. Halk arasında "dosya masrafı" denen kalem budur.

• Binde 5 bir tavandır. Banka daha düşük ücret alabilir; ancak tavanı uygulayan bankalar da var. Örneğin QNB, sitesinde tahsis ücretini tam tavandan, %0,50 (binde 5) olarak gösteriyor.
• Kredi reddedilirse tahsis ücreti alınamaz. Reddedilen taleplerde yalnızca kamu kurumlarına veya üçüncü kişilere ödenen tutarlar istenebilir.
• Katılım bankaları da aynı tavana tabidir. Kâr payı esaslı modelin diğer farklarını katılım bankası konut finansmanı rehberinde anlattık.
• Vergi ayrıntısı: Konut kredilerinde KKDF kesintisi yoktur. BSMV istisnası ise 28 Aralık 2023'ten bu yana yalnızca kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicilere tanınıyor (Gider Vergileri Kanunu md. 29). Zaten evi olan biri için faize ve ücretlere BSMV yansıtılır. QNB bu kontrolde eşin ve 18 yaş altı çocukların konutlarını da dikkate aldığını belirtiyor. Vergilerin taksite etkisini KKDF ve BSMV rehberinde anlattık.

İpotek ve Tapu Masrafları

İpotek: harç yok, döner sermaye var

Konut kredisinde banka, satın aldığınız konuta ipotek koyar. Harçlar Kanunu'nun 59. maddesinin (o) bendi, konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek işlemlerini harçtan istisna tutar. İstisna olmasaydı ipotek harcı borç tutarının binde 4,55'i olurdu; 1.000.000 TL'lik kredide bu 4.550 TL demektir.

Harç ödenmese de iki kalem kalır:

• Tapu döner sermaye ücreti. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2026 tarifesinde bir işlem ücreti, tapu müdürlüğünün yöresel katsayısı ile 2.227 TL'nin çarpımıdır ve KDV dahildir. Satış ve ipotek tek talepte yapılırsa iki işlem ücreti alınır. Katsayısı 2,00 olan bir müdürlükte bu 2 × 4.454 = 8.908 TL eder. Kendi katsayınızı işlemi yapacağınız tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.
• Bankanın ipotek (rehin) tesis ücreti. Banka bu kalemde de yalnızca üçüncü kişilere ödediği tutarı yansıtabilir. QNB bu ücreti 7 Ekim 2026'da 3.750 TL olarak gösteriyor. Bankanın ipotek ücreti, ipotek işleminin tapu döner sermayesini de kapsıyorsa ikisini ayrı ayrı ödemezsiniz. Kapsamı sözleşme öncesi bilgi formundan teyit edin.

Tapu harcı: alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20

Tapu harcı bir kredi masrafı değildir; krediyle ya da peşin, her konut satışında ödenir. Ama tapu günü nakit istendiği için bütçeye mutlaka girer. 2026'da yürürlükteki oran, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20'dir (toplam %4). 2.000.000 TL'lik bir satışta bu her taraf için 40.000 TL, toplamda 80.000 TL eder. Kanun iki tarafı ayrı ayrı mükellef sayar. Yine de pazarlıkta harcın tamamı alıcıya bırakılabilir; bunu satış sözleşmesinden önce netleştirin.

Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bedeli düşük göstermek risklidir: beyanın gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse fark harç olarak tarh edilir. 19 Aralık 2025'ten itibaren buna eklenen vergi ziyaı cezası da %25'ten bir kata çıkarıldı.

DASK, Konut Sigortası ve Hayat Sigortası: Hangisi Zorunlu?

DASK zorunludur

Bankaların kullandırdığı konut kredileriyle bağlantılı olarak zorunlu deprem sigortası yaptırılması gerekir. Siz yaptırmazsanız banka sizi bilgilendirerek poliçeyi kendisi düzenler; kredi süresince yenilemezseniz yenilemeyi de banka yapar. Tapu işlemlerinde de DASK poliçesi kontrol edilir.

Prim, sigorta bedelinin risk grubuna göre tarife oranıyla çarpılmasıyla bulunur. Sigorta bedeli ise brüt m² ile birim bedelin çarpımıdır. 1 Ekim 2026 itibarıyla birim bedel betonarme yapılarda 12.039 TL, diğer yapılarda 8.026 TL; bir mesken için azami teminat 2.552.268 TL. DASK tarifesine göre 1 Kasım 2026'dan itibaren bu tutarlar sırasıyla 12.288 TL, 8.192 TL ve 2.605.100 TL olarak uygulanır. Birim bedeller her ay Yurt İçi ÜFE'ye göre güncellenir.

Örnek: 100 m² brüt betonarme dairenin sigorta bedeli, 1 Ekim 2026 birim bedeliyle 100 × 12.039 = 1.203.900 TL'dir (1 Kasım 2026 birim bedeliyle 1.228.800 TL).

Betonarme binalarda tarifeye düzeltmeler de uygulanır (diğer yapı tarzında yalnızca yenileme indirimi geçerlidir). İnşaat ruhsatı 2000'den eski binalarda prim %10 artar. Zemin üstü 3 kat ve altındaki binalarda %10 indirim, 8 kat ve üzerindekilerde %10 artırım uygulanır. Poliçe süresi bitiminde en geç 30 gün içinde yenilenirse yenileme poliçesine %20 indirim yapılır. Binanın yeniden yapım değeri DASK sigorta bedelini aşıyorsa, aşan kısım için ayrıca ihtiyari deprem sigortası yaptırılabilir.

Konut ve hayat sigortası zorunlu değildir

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 38. maddesi ve Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 10. maddesi bu konuda açıktır:

• Yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla açık talebiniz olmadan krediye bağlı sigorta yaptırılamaz.
• Banka sigortalı bir teklif sunacaksa, sigortasız teklifi de sunmak zorundadır.
• Sigortayı istediğiniz şirketten alabilirsiniz. Kredi tutarı ve vadesiyle uyumlu, dain-i mürtehini banka olan poliçeyi banka, size önerdiği kredinin koşullarını değiştirmeden kabul etmek zorundadır.
• Kredi tutarını aşan sigorta ve aynı teminatı içeren birden fazla sigorta yasaktır.

Zorunlu olmaması, sigortasız kredinin her zaman daha ucuz olduğu anlamına gelmez. Bankalar sigortalı krediye genellikle daha düşük faiz verir. Örneğin İş Bankası 7 Ekim 2026'da sitesinde ev kredisi kampanyasını hayat sigortalı aylık %3,10, sigortasız aylık %3,45 faizle ilan ediyordu. 1.000.000 TL, 120 ay ve ilk konut (BSMV yok) varsayımıyla fark şöyle:

Taksit farkı aylık 3.283 TL, 120 ayda yaklaşık 394.000 TL. Bu tabloda sigorta priminin kendisi yok. Karar için kredi boyunca ödeyeceğiniz toplam primi bu farkla karşılaştırın; prim yaşa, kredi tutarına ve vadeye göre değişir. Hayat sigortası vefat hâlinde kalan borcu poliçe limitleri dahilinde kapatır, bu güvenceyi de hesaba katın.

Masraflar Konut Kredisine Eklenebilir mi?

Ayrı bir kalem olarak hayır. Konut kredisi konutun bedelini finanse eder ve tutarı, ekspertiz değerine BDDK'nın kredilendirme oranı uygulanarak sınırlanır. Zamanlama da buna izin vermez: ekspertiz ücreti kredi kesinleşmeden, tapu harcı ve döner sermaye ise tapu işleminden önce ödenir. Kredi tutarı satıcıya tapu devriyle birlikte aktarılır.

Yine de üç seçeneğiniz var:

1. Kredilendirme oranında boşluk varsa daha yüksek kredi kullanıp peşinatı azaltabilir, kalan nakdi masraflara ayırabilirsiniz. Daha yüksek kredinin taksitini kredi hesaplama aracında görüp gelirinize uyup uymadığını kontrol edin.
2. Masrafları ihtiyaç kredisiyle karşılamak mümkündür ama pahalıdır. İhtiyaç kredisi KKDF ve BSMV'ye tabidir ve tutara göre vade sınırı vardır; kuralları ihtiyaç kredisi vade sınırı rehberinde bulabilirsiniz.
3. Nakdi önceden ayırmak en ucuz yoldur. Aşağıdaki örneğe göre peşinatın üstüne konut bedelinin yaklaşık %4'ü, satıcının harcını da üstlenirseniz %6'sı kadar nakit gerekir.

Toplam Örnek: 1 Milyon TL Konut Kredisinin Masrafları

Varsayımlar: Satış bedeli 2.000.000 TL (emlak vergisi değerinin üzerinde). Kredi 1.000.000 TL, 120 ay. Konut 100 m² brüt betonarme bir daire; bina zemin üstü 4–7 katlı, inşaat ruhsatı 2000 veya sonrası; DASK IV. risk grubunda, 1 Ekim 2026 birim bedeliyle. Alıcının üzerine kayıtlı başka konut yok, yani BSMV yok. Tapu müdürlüğünün yöresel katsayısı örnek olarak 2,00 alındı. Ekspertiz için SPK asgari tarifesi, banka ipotek ücreti için QNB'nin ilan ettiği tutar kullanıldı. Konut ve hayat sigortası yaptırılmadı.

Bu toplam, kredinin yaklaşık %8'ine ve konut bedelinin yaklaşık %4'üne denk gelir. Masrafın yarısından fazlası krediden değil tapu devrinden doğar; bu kısım kredisiz alımda da ödenir. Bankanın ipotek ücreti, ipotek işleminin döner sermayesini de kapsıyorsa iki kalemden biri düşer ve toplam 3.750–4.454 TL azalır. Buna karşılık QNB'nin kendi tablosundaki 23.202,11 TL'lik ekspertiz ücretiyle hesaplarsanız toplam yaklaşık 3.100 TL artar.

Masraflar peşin ve nakit istendiği için can sıkar, ama asıl maliyet faizdir. Aynı kredide aylık %3,10 faizle 120 ayda ödenecek faiz yaklaşık 2,82 milyon TL'dir. Aylık %3,00 ile %3,10 arasındaki 0,10 puanlık fark bile taksitte ayda 926 TL, 120 ayda yaklaşık 111.000 TL eder; bu, örnekteki alıcının 80.167 TL'lik toplam masrafından fazladır. Farklı faiz ve vadelerle taksiti kredi hesaplama aracında görebilirsiniz.

Masrafları Düşürmenin 5 Yolu

1. Ekspertizi tek bankada başlatın. Her banka kendi anlaştığı değerleme şirketine rapor hazırlattığı için, iki bankada süreç başlatırsanız genellikle iki ayrı ücret ödersiniz. Önce teklifleri karşılaştırın, ekspertizi seçtiğiniz bankada yaptırın.
2. Teklifleri yıllık maliyet oranıyla karşılaştırın. Yıllık maliyet oranı faiz, ücret, vergi ve fonları içerir. QNB'nin açıklamasına göre DASK, konut sigortası ve hayat sigortası primleri bu orana dahil değildir; bunları ayrıca ekleyin.
3. Sigortayı kendiniz seçin. Uyumlu bir poliçeyi istediğiniz şirketten alma hakkınız var; banka bu durumda size önerdiği kredinin koşullarını değiştiremez. Birkaç sigorta teklifi almak primi düşürebilir.
4. Tahsis ücretini sorun. Binde 5 yasal tavandır, zorunlu tutar değildir.
5. DASK'ı zamanında yenileyin. Süre bitiminde en geç 30 gün içinde yenilenen poliçeye %20 indirim uygulanır.

Kredi ileride erken kapatılırsa sabit faizli konut kredilerinde erken ödeme tazminatı doğabilir. Kalan vade 36 ay veya daha kısaysa bu tazminat erken ödenen tutarın %1'ini, daha uzunsa %2'sini aşamaz. Ayrıntılar kredi erken kapatma cezası rehberinde.

Sonuç

Konut kredisi masraflarını üç grupta düşünün. Tavanı mevzuatla belirlenenler: binde 5'lik tahsis ücreti ve yalnızca üçüncü kişi maliyetiyle sınırlı ekspertiz ve ipotek ücretleri (ekspertizin alt sınırını SPK tarifesi çizer). Tarifeyle belirlenenler: binde 20'lik tapu harcı, TKGM döner sermayesi ve DASK. Sizin tercihiniz olanlar: konut ve hayat sigortası. 1.000.000 TL'lik bir kredide masraflar onlarca bin lirayla sınırlı kalırken faiz milyonlarla ölçülür. Bu yüzden masrafları nakit olarak önceden ayırın, karşılaştırmayı ise faiz ve yıllık maliyet oranı üzerinden yapın.

Sonraki adım: Bankaların konut kredisi tekliflerini karşılaştırın →

Kaynaklar

• TCMB — Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usûl ve Esaslar Hakkında Tebliğ (Sayı: 2020/7), md. 2, 6, 10 ve Ek-1, 22.12.2023 güncel hâli (erişim: 7 Ekim 2026)
• Resmî Gazete — SPK 2026 Yılı Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi ve Uygulama Esasları, 31.12.2025, sayı 33124 (6. mükerrer) (erişim: 7 Ekim 2026)
• Mevzuat Bilgi Sistemi — 492 sayılı Harçlar Kanunu, md. 59 (o) bendi, md. 63 ve (4) sayılı tarife (erişim: 7 Ekim 2026)
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — 2026 Yılı Döner Sermaye Ücretlerine İlişkin Tarife Cetveli (31.12.2025 duyurusu, 01.01.2026'dan itibaren geçerli) (erişim: 7 Ekim 2026)
• Doğal Afet Sigortaları Kurumu — Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı ve Konut Kredileri ve Tapu İşlemleri (erişim: 7 Ekim 2026)
• Mevzuat Bilgi Sistemi — 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, md. 37, 38, 68 ve 73/A (erişim: 7 Ekim 2026)
• Resmî Gazete — Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 23.09.2022, sayı 31962 (erişim: 7 Ekim 2026)
• Mevzuat Bilgi Sistemi — 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu, md. 29 (erişim: 7 Ekim 2026)
• Ziraat Bankası — Konut Finansmanı Kredileri İçin Sözleşme Öncesi Bilgi Formu (erişim: 7 Ekim 2026)
• QNB — Standart Konut Kredisi: ücretler, vergi istisnaları ve yıllık maliyet oranı açıklamaları (erişim: 7 Ekim 2026)
• Türkiye İş Bankası — Konut Kredisi: güncel konut kredisi faizleri tablosu (erişim: 7 Ekim 2026)

Bilgilendirme amaçlıdır; ücret tarifeleri, DASK birim bedelleri ve banka koşulları dönemsel olarak güncellenir. Nihai tutarları bankanızın sözleşme öncesi bilgi formundan ve tapu müdürlüğünden teyit edin.