Katılım Bankası Konut Finansmanı: Murabaha ile Ev Almak

Kısa cevap: Katılım bankası konut finansmanı, klasik konut kredisinden farklı olarak alım-satım esasıyla çalışır: banka seçtiğiniz evi satın alır ve üzerine kârını ekleyerek size vadeli satar. Bu yapıya murabaha denir. Türkiye Finans da ürün sayfasında evin banka tarafından satın alınıp size vadeli satıldığını yazıyor. Toplam bedel ve ödeme planı sözleşmede baştan belirlenir. Geri kalan kurallar klasik krediyle aynıdır: azami finansmanı BDDK'nın konut değeri ve enerji sınıfı tablosu belirler, tahsis ücreti en fazla binde 5'tir, KKDF alınmaz ve kredi tarihinde üzerinize kayıtlı konut yoksa BSMV de alınmaz.

Bu rehber, faiz hassasiyeti nedeniyle klasik krediye mesafeli duran ya da "kâr payı gerçekten farklı mı?" sorusuna net bir cevap arayan ev alıcıları içindir.

Özet kutusu:

• Model: alım-satım + kâr (murabaha); faiz yerine kâr payı adı kullanılır.
• Ödeme planı sözleşmede belirlenir; bazı bankalar sabit taksitin yanında düzensiz ödeme planı da sunuyor.
• Azami finansman BDDK tablosuna bağlıdır; siz, eşiniz veya 18 yaş altı çocuğunuz adına konut varsa oran %75 azaltılır.
• Tahsis ücreti en fazla binde 5; ekspertiz, ipotek, DASK ve tapu masrafları klasik kredidekiyle aynı mantıkta işler.
• Vergi: KKDF yok; BSMV istisnası ilk konut şartına bağlı.

Murabaha Adım Adım Nasıl İşler?

1. Ev seçimi: Evi siz bulur, satıcıyla fiyatta anlaşırsınız. Kuveyt Türk'e göre konut tapuda mesken nitelikli ve iskânlı olmalı, binada yıkım kararı bulunmamalıdır; diğer bankaların şartlarını teklif aşamasında sorun.
2. Başvuru ve ekspertiz: Banka gelirinizi değerlendirir; yetkili bir değerleme şirketi evin değerini belirler. Finansman tutarı satış fiyatına değil bu değere göre hesaplanır.
3. Bankanın satın alması: Katılım bankası evi satıcıdan satın alır.
4. Size vadeli satış: Banka, maliyetin üzerine kârını ekleyerek evi size vadeli satar. Toplam bedel ve taksitler sözleşmede yazılıdır.
5. Tapu ve ipotek: Ödeme bitene kadar ev banka lehine ipotek altına alınır.

Klasik krediden temel fark 4. adımdadır: klasik kredide bankadan borç para alır ve faiz ödersiniz; murabahada bankaya bir satış bedeli borçlanırsınız. Sabit faizli bir konut kredisinde de taksitler baştan belli olduğu için, aylık ödeme deneyimi iki modelde birbirine çok benzer.

Klasik Konut Kredisi ile Murabaha Karşılaştırması

Özetle: aylık ödeme deneyimi iki modelde çok benzerdir; fark hukuki kurgu, ilkeler ve dönemsel olarak toplam maliyettedir. "Katılım her zaman ucuzdur" ya da "her zaman pahalıdır" iddialarının ikisi de yanlıştır. Karar, aynı tutar ve vadeyle alınan gerçek tekliflerin toplam geri ödemesi karşılaştırılarak verilmelidir.

Konut Finansmanı Sunan Katılım Bankaları

Türkiye'deki katılım bankaları Türkiye Katılım Bankaları Birliği (TKBB) çatısında toplanır. 7 Ekim 2026'da bankaların kendi sitelerinde gördüklerimiz:

• Kuveyt Türk: 120 aya kadar vade; sabit taksitli veya düzensiz ödemeli plan; tahsis ücreti finansman tutarının %0,5'i (binde 5). Üzerinize konut yoksa ayrıca "İlk Evim Konut Finansmanı" ürünü sunuyor. Banka sayfası ve hesaplama için Kuveyt Türk konut finansmanı.
• Türkiye Finans: azami vade 120 ay; tahsis ücreti vergiler hariç finansman tutarının binde 5'i.
• Albaraka Türk: 5, 7 ve 10 yıl vadeli hesaplama seçenekleri; finansman oranı ekspertiz değerine, konutun durumuna ve enerji sınıfına göre belirleniyor.
• Vakıf Katılım: tahsis ücreti finansman tutarının %0,5'i; finansman tutarı sıfır ve ikinci el konutta enerji sınıfına göre değişiyor.
• Emlak Katılım ve Dünya Katılım: sitelerinde bireysel konut finansmanı ürün sayfası bulunuyor.

Diğer katılım bankalarının ürünlerini kendi sitelerinden kontrol edin.

Oranlar hakkında: Bu yazıda kâr payı oranı vermiyoruz, çünkü oranlar sık değişiyor. Teklifleri ve verinin hangi tarihte alındığını konut kredisi karşılaştırmasında görebilirsiniz. 1 milyon TL'lik bir finansmanın taksitini farklı oranlarla denemek için 1 milyon TL, 120 ay hesabını kullanabilirsiniz.

Peşinat: Ne Kadar Finansman Kullanabilirsiniz?

Katılım bankaları da BDDK'nın konut kredisi sınırlarına tabidir. 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı karara göre azami finansman, konutun değerine ve Enerji Kimlik Belgesi'ndeki sınıfa göre değişir. Kendinizin, eşinizin veya 18 yaşından küçük çocuğunuzun üzerine kayıtlı en az bir konut varsa, 10656 sayılı karar gereği bu oran %75 azaltılarak uygulanır. Kuveyt Türk de ürün sayfasında bu durumda finansman tutarının %75 azaldığını belirtiyor.

Örnek: 4.000.000 TL değerinde konut (değeri 5 milyon TL'ye kadar olan kademe):

Oranlar üst sınırdır; banka daha düşük finansman önerebilir. Değer kademelerinin tamamı için konut kredisi peşinat oranı rehberimize bakın. Gelirinize göre ulaşabileceğiniz tutarı ne kadar kredi çekebilirim aracıyla görebilirsiniz.

Kâr Payı Dışında Ne Ödersiniz?

• Peşinat: Finansmanın karşılamadığı kısım.
• Tahsis ücreti: En fazla finansman tutarının binde 5'i, üzerine vergi. Kuveyt Türk, Türkiye Finans ve Vakıf Katılım bu ücreti binde 5 olarak ilan ediyor.
• Ekspertiz ve ipotek ücreti: Örneğin Türkiye Finans, sitesindeki örnek hesapta 16.500 TL ekspertiz ve 3.600 TL ipotek tesis ücreti gösteriyor (7 Ekim 2026).
• Tapu harcı ve döner sermaye: Alım-satım bedeli üzerinden, tapuda ödenir.
• DASK: Zorunlu deprem sigortası; finansman modeli fark etmeksizin gerekir.
• Hayat ve konut sigortası: Bazı tekliflerde düşük kâr oranı sigorta paketine bağlanır. Kuveyt Türk'ün açıklamasına göre hayat sigortası yoksa, vefat hâlinde borç yasal mirasçılara kalır.

Kalem kalem tutarlar ve 1 milyon TL'lik örnek için konut kredisi masrafları rehberine bakın.

Kimler İçin Uygun?

• Faiz kaygısı taşıyan ve prensip olarak katılım modelini tercih edenler,
• Ödeme planının imza günü belli olmasını isteyen alıcılar,
• Gelirleri düzensiz olduğu için düzensiz ödeme planı sunan bir ürünü değerlendirmek isteyenler.

Öte yandan yalnızca en düşük maliyeti arayan bir alıcı, belirli dönemlerde klasik bankalarda daha düşük oran bulabilir. Bu yüzden karşılaştırmayı her zaman aynı tutar ve vadede toplam geri ödeme üzerinden yapın.

Sonuç

Katılım bankası konut finansmanı; alım-satım esaslı yapısı, baştan belli ödeme planı ve ilkesel tercihler açısından klasik krediye güçlü bir alternatiftir. Peşinat sınırı, tahsis ücreti tavanı ve vergi kuralı iki modelde aynıdır; fark kâr payı ile faiz arasındaki hukuki kurgudadır. Doğru karar, katılım ve klasik bankalardan aynı tutar ve vadeyle alınan tekliflerin toplam geri ödemesini yan yana koymakla verilir.

Sonraki adım: Konut finansmanı tekliflerini karşılaştırın →

Kaynaklar

• Türkiye Finans — Konut Finansmanı sayfası: modelin işleyişi, azami vade, tahsis ücreti ve örnek masraflar (erişim: 7 Ekim 2026)
• Kuveyt Türk — Konut Finansmanı sayfası: vade, ödeme planı, tahsis ücreti, konut sahipliğinde %75 azalma, SSS (erişim: 7 Ekim 2026)
• Albaraka Türk — Konut Finansmanı sayfası (erişim: 7 Ekim 2026)
• Vakıf Katılım — Ana sayfa, konut finansmanı tahsis ücreti bilgisi (erişim: 7 Ekim 2026)
• Emlak Katılım — Konut Finansmanı sayfası (erişim: 7 Ekim 2026)
• Dünya Katılım — Konut Finansmanı sayfası (erişim: 7 Ekim 2026)
• BDDK — 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı Kurul Kararı: konut kredilerinde kredi değer oranı (erişim: 7 Ekim 2026)
• BDDK — 24.08.2023 tarihli ve 10656 sayılı Kurul Kararı: konutu olanlarda %75 azaltım (erişim: 7 Ekim 2026)
• Mevzuat Bilgi Sistemi — 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu, 29. madde (r) bendi (erişim: 7 Ekim 2026)

Bilgilendirme amaçlıdır; finansman koşulları bankaya ve tarihe göre değişir. Bankaların ürün bilgileri 7 Ekim 2026'da kendi sitelerinden alınmıştır; başvurudan önce güncel koşulları bankanızdan teyit edin.