Konut Kredisinde Peşinat Oranı: 2026 BDDK Tablosu
Konut kredisi peşinat oranı konut değerine göre değişiyor. BDDK'nın 2026 kredilendirme tablosunu, 5 milyon TL eşiğini ve peşinat hesabını örnekle görün.
Kısa cevap: Konut kredisinde peşinat, konutun değerine göre kademeli olarak belirlenir. BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla güncellenen kredilendirme oranlarına göre değeri 5 milyon TL ve altındaki konutlarda kredi, konut değerinin %90'ına kadar çıkabilir — yani asgari peşinat %10'dur. Konut değeri yükseldikçe oran düşer; 20 milyon TL üzerindeki konutlarda kredi oranı %20–40 bandına iner ve peşinat yükü %60–80'e çıkar.
Bu rehber, ev almadan önce "elimdeki para peşinata yeter mi?" sorusuna net cevap arayan alıcı içindir.
Özet kutusu:
- Peşinat oranı sabit değil; konutun ekspertiz değerine göre kademelidir.
- Kredi, satış fiyatı üzerinden değil bankanın ekspertiz değeri üzerinden hesaplanır.
- Tapu harcı, ekspertiz, sigorta ve tahsis ücreti krediye dahil değildir — peşinatın üstüne nakit gerekir.
- Konut kredileri KKDF ve BSMV'den muaftır; ihtiyaç kredisine göre bu tek başına ciddi avantajdır.
- 14.08.2026 itibarıyla konut kredisi ortalaması aylık %3,70, en düşük oran %2,87 seviyesindeydi.
BDDK Kredilendirme Oranı Tablosu (2026)
"Kredilendirme oranı" (LTV — loan to value), kredi tutarının konut değerine oranıdır. Peşinat, bu oranın tamamlayanıdır: kredilendirme oranı %90 ise peşinat %10'dur.
| Konut değeri | Azami kredi oranı | Asgari peşinat |
|---|---|---|
| 5.000.000 TL ve altı | %90'a kadar | %10 |
| 5.000.001 – 7.000.000 TL | %70–80 | %20–30 |
| 7.000.001 – 10.000.000 TL | %60–70 | %30–40 |
| 10.000.001 – 20.000.000 TL | %40–50 | %50–60 |
| 20.000.000 TL üzeri | %20–40 | %60–80 |
Kaynak: BDDK'nın 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı kararı. Bantlar içindeki oran, bankanın kendi risk politikasına göre değişebilir; tablo üst sınırı gösterir, garantiyi değil.
Kritik ayrıntı: "değer" hangi değer?
Banka, satıcının istediği fiyatı değil kendi atadığı eksperin belirlediği değeri esas alır. İkisi farklıysa peşinat büyür.
Örnek. 5.000.000 TL'ye anlaştığınız daireye ekspertiz 4.600.000 TL dedi:
- Azami kredi = 4.600.000 × %90 = 4.140.000 TL
- Nakit ihtiyacınız = 5.000.000 − 4.140.000 = 860.000 TL
- Yani cebinizden çıkan, "%10 peşinat" beklentinizin (500.000 TL) 1,7 katı olur.
Bu fark, konut alımlarında en sık yaşanan finansman sürprizidir. Sözleşme imzalamadan önce bankaya ön ekspertiz talebi iletmek, riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Peşinatın Üstüne Gelen Masraflar
Peşinat tek kalem değildir. Tapu devri anında nakit istenen kalemler:
| Kalem | Tipik büyüklük | Not |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Satış bedelinin %4'ü | Alıcı-satıcı arasında paylaşılabilir, uygulamada çoğu zaman alıcıda |
| Ekspertiz (değerleme) ücreti | Sabit tutar, bankaya göre değişir | Kredi çıkmasa da ödenir |
| Kredi tahsis ücreti | Kredi tutarının binde 5'ine kadar | Yasal üst sınır vardır |
| DASK + konut sigortası | Konutun büyüklüğüne göre | DASK zorunludur |
| Hayat sigortası | Bankaya göre değişir | Zorunlu değildir, reddedilebilir |
Pro ipucu: Hayat sigortası ve kredi kartı gibi ek ürünler kredi onayının şartı değildir. Bu ürünler faizi düşürmek için "paket" olarak sunulabilir; kabul etmeden önce toplam maliyeti kredi hesaplama aracında iki senaryo olarak karşılaştırın.
Peşinatı Azaltmanın Meşru Yolları
- Ekspertizi yüksek çıkacak konut seçin. Bankaların ekspertiz değeri, çevredeki gerçekleşmiş satışlara dayanır; piyasa üstü fiyatlanmış konutlarda makas açılır.
- Konut değerini alt kademeye çekin. 5.100.000 TL'lik bir konutta pazarlıkla 5.000.000 TL'ye inmek, kredi oranını %70–80 bandından %90 bandına taşıyabilir — kazanç, pazarlık farkının kat kat üzerindedir.
- Katılım bankası finansmanını da fiyatlayın. Kâr payı esaslı konut finansmanı bazı dönemlerde konvansiyonel faizin altında kalır; ayrıntı için katılım bankası konut finansmanı rehberimize bakın.
- Peşinat farkını ihtiyaç kredisiyle kapatmayı son çare sayın. Mümkündür ama ihtiyaç kredisi hem daha pahalıdır hem KKDF/BSMV'ye tabidir. Bu yolun gerçekçi sınırlarını peşinatsız konut kredisi rehberimizde ayrıntılandırdık.
Sonuç
Konut kredisinde peşinat oranı tek bir yüzde değil, konut değerine bağlı bir merdivendir: 5 milyon TL altında %10'a kadar inebilir, üst kademelerde %60'ı aşabilir. Kritik nokta, hesabın satış fiyatı üzerinden değil ekspertiz değeri üzerinden yapılmasıdır — ve tapu harcı, sigorta, tahsis ücreti peşinatın üstüne biner.
Sonraki adım: Bankaların güncel konut kredisi oranlarını karşılaştırın →
Kaynaklar
- BDDK — 29.01.2026 tarihli konut kredilerinde kredilendirme oranına ilişkin karar (11364)
- BDDK — Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik
- Piyasa oran ortalamaları, Ağustos 2026
Bilgilendirme amaçlıdır; kredilendirme oranları ve masraflar bankaya ve tarihe göre değişir. Nihai koşulları bankanızdan teyit edin.
Sıkça Sorulan Sorular
okredi Editör Ekibi
Finans içerik ekibi
okredi editör ekibi, banka verilerini ve resmi kaynakları takip ederek bağımsız kredi içerikleri hazırlar.
İçeriklerimizi nasıl hazırladığımızı editöryal politikamızda okuyabilirsiniz.
İlgili Yazılar
Gelir Belgesiz Kredi: Kimler Alabilir, Sınırı Ne?
Gelir belgesiz kredi, gelirin olmadığı değil bankanın gördüğü anlamına gelir. Kimler yararlanır, tutar sınırı nedir, hangi belgeler yerine geçer? Rehberde.
Esnaf Kredisinde %50 Faiz İndirimi Nasıl Alınır?
Esnaf kefalet kooperatifi kefaletiyle kullanılan kredide %50 faiz indirimi 2027 sonuna kadar geçerli. Şartları, ESKKK sürecini ve maliyet farkını anlatıyoruz.
Faizsiz Evlilik Kredisi: 250 Bin TL Şartları
Faizsiz evlilik kredisinde tutar yaşa göre 200–250 bin TL, gelir sınırı brüt asgari ücretin 2,5 katı. Şartlar, başvuru adımları ve banka alternatifi burada.