Sosyal Konut mu Konut Kredisi mi? Rakamlarla

Kısa cevap: TOKİ'nin 500 bin sosyal konut projesinde ödeme planı %10 peşinat + 240 ay taksit üzerine kuruludur ve nominal faiz içermez — taksitlerin toplamı konut bedeline eşittir. Buna karşılık taksitler Ocak ve Temmuz dönemlerinde memur maaş katsayısına göre güncellenir, yani enflasyona endekslidir. Banka konut kredisinde ise taksit nominal olarak sabittir ama bugünün oranlarıyla (aylık %2,87–%3,70) aynı anapara için ödenen taksit, sosyal konut taksidinin yedi katından fazla olabilir.

Bu rehber, sosyal konut kurasını kazanmış ya da kazanamamış olup bankadan konut kredisi almayı değerlendiren aday içindir.

Özet kutusu:

• Sosyal konut: %10 peşinat, 240 ay vade, nominal faiz yok, taksit memur katsayısına endeksli.
• Örnek fiyatlar: 55 m² 1+1 → 180.000 TL peşinat / 6.750 TL taksit; 65 m² 2+1 → 220.000 TL / 8.250 TL; 80 m² 2+1 → 265.000 TL / 9.938 TL.
• İstanbul'da taksitler 7.313 TL'den, diğer illerde 6.750 TL'den başlıyor.
• Teslimler Mart 2027'den itibaren; başvuru bedeli 5.000 TL'ydi.
• Banka konut kredisi ortalaması 14.08.2026'da aylık %3,70, en düşük oran %2,87.

Sosyal Konut Ödeme Planının Matematiği

Plan basittir ve açıkça doğrulanabilir: peşinat konut bedelinin %10'u, kalan %90 ise 240 eşit taksite bölünür.

Peşinat + taksitler toplamı, konut bedeline birebir eşittir. Yani planda nominal faiz yoktur. Bedeller, açıklanan peşinat ve taksit tutarlarından türetilmiştir.

Ama "faizsiz" demek "maliyetsiz" demek değil

Taksitler Ocak ve Temmuz dönemlerinde memur maaş katsayısına göre güncellenir. Memur maaş katsayısı enflasyonu takip ettiğine göre — Temmuz 2026 yıllık TÜFE %31,75 — taksit nominal olarak sabit kalmaz, her yıl iki kez yukarı gider. Bu, klasik anlamda faiz değildir ama reel yükü sabitleyen bir mekanizmadır: taksidiniz enflasyonla birlikte büyüdüğü için, enflasyonun taksitleri eritmesinden faydalanamazsınız.

Banka Konut Kredisiyle Karşılaştırma

Aynı 1.620.000 TL anaparayı bankadan çekseydiniz (55 m² örneğindeki kredilendirilen kısım):

Hesaplar anüite formülüyle, KKDF ve BSMV muafiyeti dikkate alınarak yapılmıştır (konut kredileri her iki vergiden muaftır). Kendi tutarınız için kredi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Okuma: Bugünkü faiz seviyesinde banka konut kredisi, aynı anapara için sosyal konut taksidinin 7–9 katı aylık ödeme demektir. Aradaki fark, sosyal konutun bir sübvansiyon programı olmasından gelir — piyasa ürünüyle kıyaslanabilir değildir.

Sosyal Konutun Görünmeyen Tarafları

Karşılaştırma yalnızca taksitten ibaret değil. Karar verirken şunları hesaba katın:

• Teslim süresi. Konutlar Mart 2027'den itibaren teslim edilmeye başlanacak. O tarihe kadar kira ödemeye devam edersiniz; kira, taksidin üstüne eklenen gerçek bir maliyettir.
• Konum ve likidite. Sosyal konut projeleri çoğunlukla şehir çeperinde konumlanır. Ulaşım maliyeti ve ikinci el satış likiditesi, merkezî bir konuttan farklıdır.
• Devir kısıtları. Sosyal konutlarda satış ve devir üzerinde süre kısıtları uygulanabilir; bu, konutu bir yatırım aracı olmaktan çıkarır.
• Endeksleme riski. Enflasyon yüksek seyrederse taksit hızla büyür. Banka kredisinde ise taksit nominal sabit kalır ve enflasyon taksidi reel olarak eritir.
• Aidat ve ortak giderler. Yeni sitelerde aidat, bütçenin ihmal edilen kalemidir.

Karar kuralı: Sosyal konut hakkı kazandıysanız, bunu piyasa ürünüyle karşılaştırmak yerine "kabul et ya da etme" kararı olarak ele alın — çünkü aynı koşulları piyasadan bulmak mümkün değildir. Asıl karşılaştırma, hak kazanamayanlar için anlamlıdır.

Hak Kazanamadıysanız Ne Yapmalı?

1. Peşinat kapasitenizi netleştirin. Konut değeri 5 milyon TL ve altındaysa kredi %90'a kadar çıkabilir; ayrıntısı konut kredisinde peşinat oranı rehberimizde.
2. Katılım bankası finansmanını da fiyatlayın. Kâr payı esaslı ürünler bazı dönemlerde daha uygundur — murabaha rehberi.
3. Oranları tek tek değil karşılaştırmalı görün. 16.08.2026 karşılaştırmasında en düşük oran %2,87 iken piyasa ortalaması %3,70'ti; bu makas, 20 yıllık bir kredide milyonlarca liraya karşılık gelir.
4. Toplam maliyeti hesaplayın, taksidi değil. Vade uzadıkça taksit küçülür ama toplam ödeme büyür.

Sonuç

Sosyal konut ile banka konut kredisi aynı ligde değildir: biri nominal faizsiz, endeksli bir sübvansiyon, diğeri piyasa fiyatlı bir finansman ürünü. Hak kazandıysanız karar taksit karşılaştırması değil, konum-teslim-devir koşulları üzerinden verilir. Kazanamadıysanız, doğru hamle en düşük oranı aramak ve peşinat bandını doğru kurmaktır.

Sonraki adım: Bankaların güncel konut kredisi oranlarını karşılaştırın →

Kaynaklar

• T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — 500 Bin Sosyal Konut Projesi
• TOKİ — Sosyal konut başvuru ve ödeme planı bilgilendirmesi
• TÜİK — Tüketici Fiyat Endeksi, Temmuz 2026
• Piyasa konut kredisi oran ortalamaları, Ağustos 2026

Bilgilendirme amaçlıdır; TOKİ ödeme planı ve güncelleme kuralları resmî duyurulara tabidir. Konut bedelleri, açıklanan peşinat ve taksit tutarlarından türetilmiştir.